La venta de nuda propiedad en una herencia: quién tiene derecho a utilizar la vivienda y a sacar beneficios por ella

Cuando se redacta un testamento, el causante puede determinar las condiciones que exige a los herederos para disfrutar de sus bienes. Se puede legar un bien con todas las ventajas que este tenga, pero también se puede especificar en el documento que una persona posee la titularidad de la propiedad y otra el derecho de uso. Estas personas cuentan con derechos y deberes distintos sobre el bien heredado.

La nuda propiedad supone al heredero ser el propietario del bien, pero no el usufructuario; por lo que no lo podrá utilizar. Hoy en día es muy común dejar en el testamento la propiedad de la vivienda a los hijos, pero el usufructo al cónyuge, para que lo disfrute mientras esté vivo. De esta manera, se garantiza que los futuros propietarios no expulsen al cónyuge de la vivienda. También lo suelen usar parejas sin descendencia que quieran vender su vivienda, sin la necesidad de desalojarla hasta su fallecimiento.

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El nudo propietario no podrá recibir beneficios por la vivienda, salvo que exista un acuerdo con el usufructuario. Entre sus responsabilidades se incluyen: pagar las contribuciones especiales o extraordinarias de la vivienda, a excepción del IBI, abonar la hipoteca en caso de existir, sufragar los gastos comunitarios, encargarse de las reparaciones especiales requeridas por la vivienda, o responder ante el usufructuario ante situaciones de embargo o venta judicial de la propiedad.

Hay que tener en cuenta que, al tratarse de una herencia, hay que afrontar los pagos que indica la ley, es decir, los correspondientes al impuesto de sucesiones y donaciones.

La nuda propiedad también puede venderse, aunque los descendientes o compradores mantienen las mismas condiciones que tenía el anterior nudo propietario. Además, se puede negociar, siempre y cuando los usufructuarios no salgan perjudicados; y puede ser compartida, por lo que queda abierta a posibles acuerdos tras la recepción de la herencia.

La persona que tendrá derecho a utilizar ese bien será la que herede el usufructo. Aunque puede obtener beneficios por su arrendamiento, no podrá vender la vivienda.

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Sus responsabilidades incluyen el mantenimiento y conservación del bien, el abono de las contribuciones anuales ordinarias y los costes derivados de litigios relacionados con el usufructo, así como realizar las reparaciones ordinarias necesarias en la casa.

El pleno dominio implica tener control absoluto sobre un bien, es decir, poseer tanto la titularidad como el derecho a disfrutar de él. En este sentido, el heredero de un inmueble en estas condiciones adquiere la propiedad completa, ejerciendo como dueño directo y usuario del mismo. Por tanto, tiene la facultad de decidir cómo manejar la propiedad, lo que incluye la posibilidad de arrendarla para obtener un ingreso, venderla en caso de desear capitalizar su valor en el mercado, ocuparla como su lugar de residencia o, si así lo prefiere, mantenerla desocupada sin ningún uso específico.